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贵州省房屋登记工作操作规程(试行)

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贵州省房屋登记工作操作规程(试行)

    一、房屋登记程序

   (一)申请。由当事人向房屋所在地的房屋登记机构提出申请并提交申请登记材料;申请登记材料,应当提供原件,不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件;申请人应当使用中文名称或者姓名;申请人为房地产开发企业时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。(《房屋登记办法》,以下简称《办法》,第11、15、31条)

   (二)受理。由房屋登记机构查验申请登记材料并对有关事项询问申请人,询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留;申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,房屋登记机构应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容;申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的,应当予以受理,并出具书面凭证。《办法》第17、18条)

   (三)审核。由房屋登记机构实地查看后保留相关材料,并对申请登记事项进行审核;房屋登记机构实地查看时,申请人应当予以配合;发现有《房屋登记办法》第二十二条情形之一的,或不符合《房屋登记办法》第二十条所列条件的,房屋登记机构应当不予登记。(《办法》第19、20、22条)

   (四)记载于登记簿。对应当予以登记的,由房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿。(《办法》第20条)

   (五)发证。房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书或登记证明。(《办法》第25条)

   (六)收费。按照国家有关规定收取相关费用。

     二、各类房屋登记的办理时限要求

     自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:

    (一)国有土地范围内房屋所有权登记,30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记,60个工作日;

    (二)抵押权、地役权登记,10个工作日;

    (三)预告登记、更正登记,10个工作日;

    (四)异议登记,1个工作日。

     公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但最长不得超过原时限的一倍。

     三、房屋登记的基本单元

     房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。

    国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

     四、房屋登记中需注意的事项

  (一)共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。

    (二)未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。

    (三)房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。

    (四)“其他必要材料”是指:房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。(《办法》第18条)

    (五)房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。

    (六)申请人应当使用中文名称或者姓名;申请人提交的证有文件原件是外文的,应当提供中文译本;委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明;境外申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证;(《办法》第15条)

    (七)监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交监护关系证明及本人身份证明;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供处分房屋是为未成年人利益的书面保证。(《办法》第14条)

    (八)办理集体土地范围内的房屋登记,房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿时,应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。(《办法》第20条)

    (九)各类房屋登记的申请材料需要提供原件审查的,房屋登记机构可以要求提供。

       五、审查授权委托书的注意事项

《房屋登记办法》第15条规定,委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书。在审查授权委托书时需把握如下环节:

(一)授权委托书应包括以下内容:

1、委托人和委托代理人的名称、证件名称及号码、住所、联系电话等。

2、委托事项、权限、期限等。

(二)对授权委托书的真实合法性的鉴定可采取以下方式:

1、委托人和委托代理人到现场签署授权委托书。

2、公证。

3、认证。

4、登记机关认为可信的方式。

(三)委托事项、权限、期限等必须清楚明了,不得使用模棱两可和界定不清的词语。

六、房屋登记机构应当予以登记的情形

(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;

(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;

(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;

(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;

(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。

 

七、房屋登记机构应当不予登记的情形

(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;

(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;

(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;

(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;

(五)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;

(六)房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;

(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

各类房屋登记应提交的材料及审查注意事项

 

一、房屋所有权初始登记

权利人申请合法建造房屋的所有权初始登记时,符合法律、法规规定的,房屋登记机构应当予以登记。

应提交材料(《办法》第30条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、建设用地使用权证明;

4、建设工程符合规划的证明;

5、房屋已竣工的证明;

6、房屋测绘报告;

7、其他必要材料。

 

二、房屋所有权转移登记

因房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、房屋分割、合并、以房屋出资入股、法人或其他组织分立、合并等所导致房屋所有权发生转移的,当事人应当申请房屋所有权转移登记。(《办法》第32条)

应提交材料(《办法》第33条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权证书或者房地产权证书;

4、证明房屋所有权发生转移的材料;

5、其他必要材料。

注意事项:

前款第4项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

设有需役权的房屋发生转移,地役权一并转移,如果买卖双方当事人不一并申请地役权转移登记,买卖双方当事人应向登记机关出具书面承诺不申请地役权转移,登记机关可以注销地役权登记。(《中华人民共和国物权法》,以下简称《物权法》,第164、166条);

抵押期间申请转让房屋所有权的,除提交上述材料外,还应当提交他项权利证书、抵押权人的身份证明及同意抵押房屋转让的书面文件。(《办法》第34条)

因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权时,应当将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记。(《办法》第35条)

因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书取得房屋所有权,人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的,房屋登记机构应当予以办理。(《办法》第35条)

因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书、继承、受遗赠取得房屋权利的,可以由当事人单方申请;申请人应当使用中文名称或者姓名。

 

三、房屋所有权变更登记

房屋所有权人的姓名或者名称变更的;房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;房屋面积增加或者减少的;同一所有权人分割、合并房屋的;法律、法规规定的其他情形发生后,权利人应当申请房屋所有权变更登记。

应提交材料(《办法》第36条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权证书或者房地产权证书;

4、证明发生变更事实的材料;

5、其他必要材料。

注意事项:

前款第4项材料,可以是地名办或公安机关关于房屋坐落变更证明;公安机关关于自然人姓名变更证明;工商管理机构关于法人名称变更证明;或者其他证明房屋所有权变更的材料。

所有权人申请房屋分割变更登记的,还应提交分割后房屋有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的证明材料。(《办法》第10条)

 

四、房屋所有权注销登记

房屋灭失、放弃所有权等情形发生后,所有权人应当申请房屋所有权注销登记。

应提交材料(《办法》第39条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权证书或者房地产权证书;

4、证明房屋所有权消灭的材料;

5、其他必要材料。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。(《办法》第18条)

注意事项:

经依法登记的房屋上存在他项权利时,所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的,应当提供他项权利人书面同意文件;(《办法》第40条)

经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记,将注销事项记载于房屋登记簿,原房屋所有权证收回或者公告作废。(《办法》第41条)

 

五、房屋抵押权登记

以房屋设定抵押的,当事人应当申请抵押权登记。

应提交材料(《办法》第43条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权证书或者房地产权证书;

4、抵押合同;

5、主债权合同;

6、其他必要材料。

 

六、房屋抵押权变更登记

在发生抵押当事人、债务人的姓名或者名称;被担保债权的数额、抵押期限、房屋坐落的街道、门牌号等变更情形后,当事人应当申请抵押权变更登记。

应提交材料(《办法》第46条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋他项权证书;

4、抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议;

5、其他必要材料。

注意事项:

在抵押当事人姓名或者名称发生变更,或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的,无需提交前第4项材料;

因抵押权顺位、被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。(《物权法》第194条)

 

七、房屋抵押权转移登记

经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让,申请抵押权转移登记的,主债权的转让人和受让人应当申请抵押权转移登记。 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。(《物权法》第192条)

应提交材料(《办法》第47条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋他项权证书;

4、房屋抵押权发生转移的证明材料;

5、其他必要材料。

 

八、房屋抵押权注销登记

经依法登记的房屋抵押权发生主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权等情形的,权利人应当申请抵押注销登记。(最高额抵押权注销参照本程序执行)

应提交材料(《办法》第48条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋他项权证书;

4、证明有房屋抵押权消灭的材料;

5、其他必要材料。

 

九、房屋最高额抵押权设立登记

以房屋设定最高额抵押的,当事人应当申请最高额抵押权设立登记。

应提交材料(《办法》第51条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权证书或房地产权证书;

4、最高额抵押合同;

5、一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料;

6、其他必要材料。

 

十、房屋最高额抵押权变更登记

最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额,但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。(《物权法》第205条)

应提交材料(《办法》第55条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋他项权证书;

4、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;

5、最高额抵押权发生变更的证明材料;

6、其他必要材料。

注意事项:

1、因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。

2、当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围,还应提交下列材料:(《办法》第52条)

(1)已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料;

(2)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料

 

十一、房屋最高额抵押权转移登记

最高额抵押权担保的债权确定前,最高额抵押权发生转移,转让人和受让人应当申请最高额抵押权转移登记。

应提交材料(《办法》第56条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋他项权证书;

4、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;

5、最高额抵押权发生转移的证明材料;

6、其他必要材料。

注意事项:

最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当在办理最高额抵押权确定登记之后,依据《房屋登记办法》第四十七条的规定办理抵押权转移登记。

 

十二、房屋最高额抵押权确定登记

经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定后,应当申请最高额抵押权确定登记。

应提交材料《办法》第57第):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋他项权证书;

4、最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料;

5、其他必要材料。

 

十三、在建工程抵押权登记

以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建设工程抵押权登记。

应提交材料(《办法》第60条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、抵押合同;

4、主债权合同;

5、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书;

6、建设工程规划许可证;

7、其他必要材料。

 

十三、在建工程抵押权变更登记

已经登记的在建工程抵押权变更的,当事人应当申请变更登记。

应提交材料(《办法》第61条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、登记证明;

4、证明在建工程抵押权发生变更的材料;

5、其他必要材料。

注意事项:

在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。(《办法》第62条)

 

十四、在建工程抵押权转移登记

经依法登记的在建工程抵押权因主债权转让而转让,申请抵押权转移登记的,主债权的转让人和受让人应当申请抵押权转移登记。 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。(《物权法》第192条)

应提交材料(《办法》第61条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、登记证明;

4、证明在建工程抵押权发生转移的材料;

5、其他必要材料。

 

十五、在建工程抵押权注销登记

经依法登记的在建工程抵押权发生主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权等情形时,权利人应当申请抵押权转移登记。 

应提交材料(《办法》第61条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、登记证明;

4、证明在建工程抵押权消灭的材料;

5、其他必要材料。

 

十六、地役权登记

地役权是指不动产权利人为提高自己不动产(需役地)的效益,按照合同约定利用他人的不动产(供役地)。(《物权法》第156条)

应提交材料(《办法》第64条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、地役权合同;(合同内容应明确供需地役当事人的姓名或者名称和住所、供需房屋坐落、设立目的、利用方式、利用期限、申请时间等内容)

4、房屋所有权证书或者房地产权证书;

5、其他必要材料。

注意事项:

地役权的期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。(《物权法》第161条)

 

十七、地役权变更、转移、注销登记

已经登记的地役权变更、转让、或者消灭的,当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。

应提交材料(《办法》第66条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、《房屋他项权证》

4、证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料;

5、其他必要材料。

注意事项:

地役权不得单独转让。需役权的房屋发生转移,地役权一并转移,如果买卖双方当事人不一并申请地役权转移登记,登记机关应当要求买卖双方当事人书面承诺不申请地役权转移,登记机关可以注销地役权登记。(《物权法》第164、166条);

 

 

 

 

 

十八、预购商品房预告登记

预售人和预购人订立商品房买卖合同后,当事人可以申请预购商品房预告登记。

应提交材料(《办法》第70条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、已登记备案的商品房预售合同;

4、当事人关于预告登记的约定;

5、其他必要材料。

注意事项:

预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证时材料。

 

十九、预购商品房抵押权预告登记

以预购商品房设定抵押的,当事人可以申请预购商品房抵押权预告登记。

应提交材料(《办法》第71条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、抵押合同;

4、主债权合同;

5、预购商品房预告登记证明;

6、当事人关于预告登记的约定;

7、其他必要材料。

 

二十、房屋所有权转移预告登记

房屋所有权转让后,当事人可以申请房屋所有权转移预告登记。

应提交材料(《办法》第72条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权转让合同;

4、转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书;

5、当事人关于预告登记的约定;

6、其他必要材料。

 

二十一、房屋抵押权预告登记

房屋所有权抵押后,当事人可以申请房屋所有权抵押权预告登记。

应提交材料(《办法》第73条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、抵押合同;

4、主债权合同;

5、房屋所有权证书或者房地产权证书,或者房屋所有权转移登记的预告证明;

6、当事人关于预告登记的约定;

7、其他必要材料。

 

二十二、更正登记

权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的,可以请更正登记。

应提交材料(《办法》第74条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、证明房屋登记簿记载错误的材料。

注意事项:

利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料。

 

二十三、异议登记

利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误,而权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。

应提交材料(《办法》第76条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料。

注意事项:

异议登记期间或异议登记受理之日起15日后,异议登记申请人起诉,人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的或异议登记申请人没有起诉的,异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。(《办法》第79条)

 

二十四、集体土地范围房屋所有权初始登记

依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以申请集体土地范围内房屋所有权初始登记。

应提交材料(《办法》第83条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

4、申请登记房屋符合城乡规划的证明;

5、房屋测绘报告或者村民住房平面图;

6、其他必要材料。

注意事项:

1、申请村民住房所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

2、农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

3、房屋登记机构对申请登记事项进行审核时,应将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告,经公告无异议或者异议不成立的,方可予以登记。

 

二十五、集体土地范围房屋所有权变更登记

集体土地范围内房屋发生所有权人的姓名或者名称变更;房屋坐落变更;房屋面积增加或者减少;同一所有权人分割、合并房屋;法律、法规规定的等情形之一的,权利人应当申请房屋所有权变更登记的。(《办法》第85条)

应提交材料:

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权证书;

4、证明发生变更事实的材料;

5、其他必要材料。

 

二十六、集体土地范围房屋所有权转移登记

集体土地范围内房屋所有权发生转移,应当申请房屋所有权转移登记。

应提交材料(《办法》第86条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权证书;

4、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

5、证明房屋所有权发生转移的材料;

6、其他必要材料。

注意事项:

有条件的地方,应积极协调相关部门先将宅基地使用权证明转移在受让人名下,再申请房屋所有权转移登记。(建议)

申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授村经村民代表会议同意的证明材料。

受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。(《办法》第87条)

 

二十七、集体土地范围房屋抵押权登记规程

依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押的,应当申请房屋抵押权登记。

应提交材料(《办法》第88条):

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、房屋所有权证书;

4、集体所有建设用地使用权证明;

5、主债权合同和抵押合同;

6、其他必要材料。

 

二十八、房屋权属证书、登记证明遗失、灭失补证

房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的,权利人可以向房屋登记机构申请补发。(《办法》第27条)

应提交材料:

1、登记申请书;

2、申请人的身份证明;

3、申请房屋已记载于房屋登记簿的证明材料;

4、申请集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明补发前,房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告;公告后无异议的,可以申请补发;

5、申请国有土地范围内房屋的权属证书、登记证明补发前,权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后,可以申请补发。

 

 

 

 

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