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关于发布《毕节市商品房预售资金监管办法(试行)》的通知(毕市住建〔2016〕194号

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  为加强我市商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金专款专用,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等法律法规规定,市住房和城乡建设局、人行毕节市中心支行和毕节银监分局制定了《毕节市商品房预售资金监管办法(试行)》,现予发布,自2017年1月1日起施行。

  附件:《毕节市商品房预售资金监管办法(试行)》

  毕节市住房和城乡建设局 人行毕节市中心支行

  毕节银监分局

  2016年12月30日

  毕节市商品房预售资金监管办法(试行)

  第一章 总则

  第一条 为加强本市商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金专款专用,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 市直行政区域内申请预售许可的商品房、政策性住房等项目,其预售资金的存入、支出、使用及监督管理,适用本办法。

  第三条 本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、房地产主管部门和银行监管、多方监督、专款专用的原则。

  第四条 毕节市住建局与人行毕节市中心支行、毕节银监分局共同制定商品房预售资金监管政策。

  各商业银行应当按照监管规定和有关内部管理制度配合做好相关工作。

  第二章 一般规定

  第五条 本办法所称商品房预售资金,是指购房人按照商品房预售合同约定支付的首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等预购房款。

  第六条 商品房首付款、分期付款、一次性付款资金应当全部存入商品房首付款资金监管专户(以下简称首付款专户),银行按揭贷款和住房公积金贷款应当全部存入按揭款资金监管专户(以下简称按揭款专户),银行可直接扣除贷款保证金后存入,也可全部存入专户后在预售资金使用申请中列支保证金。对专户中用于项目的工程建设资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。

  第七条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前,应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项:

  1、项目工程建设费用;

  2、项目资金使用计划;

  3、选定的监管银行,并提交与银行签订的商品房首付款资金监管协议;

  4、首付款专户名称、账号;

  5、涉及的其他情况。

  取得预售许可后,上述事项应当在销售场所公示。

  第八条 项目工程建设费用应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用确定。其中,住宅项目应包括毕节市规定的住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。

  第九条 房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照基础完成、结构封顶、竣工验收备案、达到交付使用为购房人办理转移登记的条件等环节设置资金使用节点,合理确定每个节点的用款额度。

  第十条 房地产开发企业应当确定项目的首付款及按揭款监管银行。并与监管银行分别签订商品房首付款监管协议及按揭款监管协议,监管协议格式文本由市住建局、人行毕节市中心支行、毕节银监分局共同拟订。

  第十一条 房地产开发企业应在监管银行设立专用账户。同一个预售许可证下的项目预售过程中,只能开设一个首付款监管账户,可开设多个按揭款监管账户。

  按揭款专用账户应以预售许可为基本单位设立账号名称,一个开发企业有多个预售许可的,专用账户可按项目设立,也可按预售许可分别设立。按项目设立的,按揭银行在放款时需注明该按揭款对应的预售许可证号和对应的楼栋和房号。按预售许可设立的,按揭款专用账户名称为:房开企业+项目名称+预售许可楼栋按揭款专户。

  第十二条 房地产开发企业与购房人约定分期付款,并签订分期付款的商品房预售格式合同的,分期付款额度视同纳入监管的首付款资金。

  第三章 监督管理

  第十三条 商品房预售时,首付款应当直接存入专用账户,房地产开发企业不得截留、挪用商品房首付资金。按揭款由放款银行直接存入按揭款监管专户。

  第十四条 监管银行发现商品房预售资金未进入专用账户的,应当告知市住建局。

  市住建局、监管银行应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督,并可对工程进度进行实地核查。预售资金监管银行应建立预售资金监管台账,并与市住建局建立监管账户定期对账机制,按旬将监管账户的对账单送市住房和城乡建设局。

  第十五条 进入专用账户的预售资金数额超过项目工程建设费用1.1倍的,经研究同意后,房地产开发企业可以向市住建局申请将超出部分转出,优先用于工程建设。

  完成竣工验收备案、达到交付使用条件节点前,预售资金小于工程已投入建设费用的,专用账户内的资金不得低于已售部分销售总额的6%。其中高层最少单栋不得少于50万,小高层最少单栋不得少于40万,多层最少单栋不得少于20万,别墅单栋不得低于10万。

  在房屋修建各个节点(基础完成、结构封顶、竣工备案、交付使用等),住建部门应对每个节点的形象进度进行核实,评估每个节点对应的建安工程款、已售房屋及已收取预售资金、未售房源及未售房源价值等,必要时可适当提高监管比例。

  第十六条 房地产开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的,应当持以下材料向市住建局提出书面申请:

  1、结构封顶前,用于支付工程款的,提交工程监理单位对工程形象进度的说明、监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明和经监理单位审核的结算书及能反映工程形象进度的照片;监管银行的对账单、销售台账;上一期拨付的预售资金使用情况说明及相关支付凭证。

  2、结构封顶节点,提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《主体结构分部工程质量验收记录表》及能反映工程形象进度的照片、监管银行的对账单、销售台账,上一期拨付的预售资金使用情况说明及相关支付凭证。

  3、竣工验收节点,提交建设、施工、监理、设计等单位签字的《竣工验收备案表》及能反映工程形象进度的照片、监管银行的对账单、销售台账,上一期拨付的预售资金使用情况说明及相关支付凭证。

  4、交付备案节点,提交交付备案证明书及能反映工程形象进度的照片、监管银行的对账单。

  第十六条 市住建局收到房地产开发企业的预售资金拨付申请后,委托七星关区住建局对申请拨付预售资金的项目进行实地查看,并对申请项目的工程进度及工程量进行审核,在三个工作日内提出预售资金核拨建议。市住建局对本项目的销售情况、预售资金缴存及使用情况进行审核,符合本办法第十六条规定的资金使用条件的,在两个工作日内向房地产开发企业出具预售资金拨付审批表,监管银行根据市住建局出具的预售资金拨付审批表据实拨付。预售资金拨付申请及审批逐步推行网上申请和审批,限时办结。

  第十八条 房地产开发企业与购房人解除无按揭、无抵押的购房合同,房地产开发企业可持市住建局出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款,监管银行应在两个工作日内拨付。

  第十九条 预售项目达到交付备案并可为购房人可办理转移登记条件的,房地产开发企业可持市住建局出具的相关证明文件向监管银行申请解除资金监管。监管银行应当在三个工作日内与房地产开发企业签订商品房预售资金监管终止协议,解除对商品房预售资金的监管。

  第二十条 有下列情形之一的,市住建局应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金,并启动应急措施,协调相关部门监督专用账户内资金的使用:

  1、房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的;

  2、预售项目存在严重质量问题的;

  3、预售项目未按期交付使用的;

  4、市住建局认定应当暂停拨付的其他情形;

  5、其他违反商品房预售资金监管的行为。

  第二十一条 市住建局定期联合人行毕节市中心支行、毕节银监分局、七星关区住建局和各监管银行对房开企业、监管银行的预售资金监管执行情况进行检查。

  第二十二条 监管银行在收到法院查封监管账户通知、相关部门未通过市住房和城乡建设局要求直接划扣监管账户上资金时,应在第一时间书面告知市住房和城乡建设局。监管银行发现监管账户出现异常情况时也应第一时间书面告知市住房和城乡建设局。

  第四章 法律责任

  第二十三条 房地产开发企业有下列行为之一的,由市住建局责令限期改正,暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售,将其违法违规行为予以公开,并将违法违规行为记入企业的诚信档案。

  1、违反本办法规定直接收存商品房预售资金的;

  2、未依照本办法规定使用商品房预售资金的;

  3、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。

  第二十四条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的,由市住建局将其违规行为予以公开,并将违法违规行为记入企业的诚信档案,依法对相关责任单位和责任人予以处理。

  勘察单位、设计单位违反上述规定的,由市住建局移交相关管理部门予以处理。

  房地产开发企业与监管银行或者监管项目的工程监理单位相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的,由其主管部门责令限期改正,同时提高监管比例,向社会公布违规企业名单。造成严重后果的,应当依法追究法律责任。

  第二十五条 对违反本办法规定擅自拨付或者不按要求拨付商品房预售资金、不按要求报送相关信息、数据和资料、不及时将按揭款存入监管专户的银行,由人行毕节市中心支行、毕节银监分局按相关规定予以处罚,造成严重后果的,应当依法追究法律责任。

  第二十六条 市住建局和监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,依法给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五章 附则

  第二十七条 自2017年1月1日起,市直行政区域内的商品房预售资金监管依照本办法执行。

  第二十八条 各县预售资金的监督管理可参照本办法执行

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